Het laatste kwartaal van 2010 zag er zo mooi uit: 15 procent meer woningen
verkocht. Maar toen al waarschuwde Ger Hukker, de voorziter van de NVM, toch
meestal geen sombermans, dat het wel eens een tijdelijke opleving zou kunnen
zijn. En dat blijkt. De eerste drie maanden van 2011 werden nog minder
woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal in 2010.
Waarom duikt de huizenprijs ook al lijken we voorbij het ergste punt van de
crisis? De banken krijgen van de NVM een veeg uit de pan: ze zijn strenger
dan nodig. Maar is dat het ergste probleem? Eigenlijk is het probleem veel
eenvoudiger. Een simpele grafiek, zo eentje die je moest tekenen bij de
economieles op de middelbare school, geeft het antwoord. (klik
hier voor de levende grafiek). Een teruglopend aantal transacties wijst
op een nog steeds veel te hoge huizenprijs.
De veranderde omstandighedenzorgen ervoor dat mensen minder willen betalen dan
een paar jaar geleden. Het volgens de NVM te strenge hypotheekbeleid van de
banken is daar slechts een onderdeeltje van, net als zorgen over inflatie en
baanzekerheid bij de consument.
Zolang de verkopers de vraagprijs maar niet fors naar beneden bij willen
stellen, blijft het aantal transacties laag. Er moet een nieuw evenwicht
ontstaan. Pas als het aantal transacties gaat toenemen – liefst een aantal
kwartalen achter elkaar – zal er een eind komen aan de prijsstijgingen.
Kortom, zolang het aantal verkochte huizen niet toeneemt en het aanbod van
huizen blijft toenemen, is de prijs te hoog.
Koffiedik kijken
Bij de makelaars zal inmiddels wel het besef zijn doorgedrongen dat de prijs
nog fors omlaag moet. Daar hebben ze zelf namelijk belang bij: met het
huidige aantal transacties is het moeilijk om een boterham te verdienen. Een
hoge verkoopprijs is aardig, maar de makelaar heeft uiteindelijk meer baat
bij zo veel mogelijk transacties.
De verkopers zijn nog lang niet zo ver. Zo blijkt uit een analyse van Dankers
& Frank, Consulting and Software Engineering. De vraagprijs van
woningen daalde sinds medio vorig jaar met 2,7 procent. Dat lijkt heel wat,
maar als je bedenkt dat het aanbod al die tijd maar is blijven toenemen, is
het nog lang niet voldoende. Zelfs de door de NVM verwachte daling van 5
procent lijkt ook aan de optimistische kant.
Stimuleren
Het is vervelend nieuws voor huizenbezitters. En dus zal de roep om de
huizenmarkt te stimuleren, of in ieder geval geen van de vele
nu bestaande maatregelen te beperken, weer duidelijk klinken. Liever de
vraag even kunstmatig stimuleren, dan de huizenbezitter de waarheid te
vertellen. Of dat helpt? De pus loopt hoogstens wat langzamer uit de wond.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl